Vanknjižni lokal u stečaju: kako preuzeti imovinu kada treće lice odbija da izađe

Lokal nije uknjižen, zakup ne postoji, a lice neće da izađe, šta može stečajni upravnik?

Otvoren je stečajni postupak. U dokumentaciji stečajnog dužnika nalazi se lokal koji nije uknjižen na njegovo ime. Kada stečajni upravnik dođe na lice mesta, zatiče još jedan problem: u lokalu se nalazi treće lice koje tu obavlja svoju delatnost.

• Nema ugovor o zakupu

• Ne plaća zakupninu.

• Ne želi da izađe.

Njegov argument deluje jednostavno: „Vi niste upisani kao vlasnik."

Na prvi pogled situacija može izgledati komplikovano. U praksi, međutim, treba razdvojiti nekoliko pitanja.

Vanknjižno vlasništvo ne znači automatski da imovina ne pripada stečajnom dužniku

Prvo pitanje je da li lokal uopšte ulazi u stečajnu masu. Član 101. Zakona o stečaju propisuje da stečajnu masu čini celokupna imovina stečajnog dužnika u zemlji i inostranstvu na dan otvaranja stečajnog postupka, kao i imovina koju stečajni dužnik stekne tokom postupka.

Zbog toga činjenica da određena nepokretnost nije uknjižena na ime stečajnog dužnika sama po sebi još ne znači da ona ne može predstavljati njegovu imovinu. Ali ovde dolazimo do ključne stvari:

Stečajni upravnik mora imati odgovarajuću dokumentaciju kojom može dokazati pravo stečajnog dužnika na toj nepokretnosti.

Upravo je to polazna tačka i u konkretnom slučaju: lokal je u vanknjižnom vlasništvu stečajnog dužnika, dok ga treće lice koristi bez ugovora o zakupu, bez plaćanja zakupnine i odbija da ga preda.

Šta ako lice koje je u lokalu odbija da ga preda?

Tu dolazimo do možda najvažnije odredbe za ovakvu situaciju, član 105. Zakona o stečaju.

Otvaranjem stečajnog postupka stečajni upravnik preuzima u državinu celokupnu imovinu koja ulazi u stečajnu masu i njome upravlja. Zakon posebno uređuje situaciju kada treće lice odbija da izvrši predaju stvari koju drži bez pravnog osnova ili po osnovu pravnog posla čija je važnost prestala.

U takvoj situaciji stečajni upravnik može od stečajnog sudije zahtevati da hitno naloži i sprovede prinudno izvršenje. Stečajni sudija može odrediti i mere prinude radi sprovođenja predaje. Ako treće lice ne postupi po nalogu suda, može odgovarati za štetu nastalu takvim postupanjem.

Kako bih postupio u praksi?

U ovakvoj situaciji ne bih ulazio u raspravu sa licem koje koristi lokal, a naročito ne bih pokušavao da problem rešavam samovoljno, promenom brava, iznošenjem stvari ili sličnim radnjama. Postupak bih vodio redom.

1. Prikupio bih i proverio kompletnu dokumentaciju iz koje proizlazi pravo stečajnog dužnika na lokalu.

2. Evidentirao bih nepokretnost kao imovinu stečajnog dužnika, uz jasno navođenje da je reč o vanknjižnom vlasništvu.

3. Pisanim putem bih pozvao treće lice da dostavi pravni osnov po kome koristi lokal i da, lokal dobrovoljno preda stečajnom upravniku.

4. Ako odbije, sledi zahtev stečajnom sudiji u skladu sa članom 105. Zakona o stečaju.

To je mnogo sigurniji put nego pokušaj da stečajni upravnik sam rešava pitanje državine.

A šta je sa periodom tokom kojeg je lokal korišćen besplatno?

Tu se otvara drugo, finansijski veoma važno pitanje. Ako je neko mesecima ili godinama koristio poslovni prostor stečajnog dužnika, obavljao u njemu svoju delatnost, a nije plaćao zakupninu, potrebno je ispitati:

Da li prema tom licu postoji potraživanje po osnovu korišćenja tuđe imovine i za koji period?

To pitanje treba analizirati odvojeno od samog zahteva za predaju lokala, na osnovu konkretnih činjenica, raspoložive dokumentacije i pravnog osnova potraživanja. Za stečajnu masu to može biti veoma značajno. Nije isto samo preuzeti lokal i preuzeti lokal uz utvrđeno potraživanje prema licu koje ga je određeni period koristilo bez plaćanja.

Da li vanknjižno vlasništvo može da se prodaje u stečaju?

I ovo pitanje se često pojavljuje u praksi. Ključno je šta stečajni dužnik zaista poseduje od prava i kakvim dokazima raspolaže. Međutim, čak i kada postoji mogućnost prodaje određenog prava ili imovine koja nije potpuno sređena u javnim knjigama, postoji i ekonomska strana problema.

Zamislimo dva oglasa:

• Uknjižen, prazan poslovni lokal sa urednom dokumentacijom.

• Vanknjižno pravo na lokalu u kojem se nalazi treće lice koje odbija da izađe.

Da li će tržište ta dva slučaja vrednovati isto? Naravno da neće.

Zato bih, kada dokumentacija to omogućava, pre prodaje pokušao da:

• rešim pitanje državine;

• uredim dokumentaciju;

• sprovedem uknjižbu prava gde postoje zakonski uslovi;

• utvrdim eventualna potraživanja prema korisniku prostora;

• i tek onda pripremim imovinu za prodaju.

U stečaju nije dovoljno pronaći imovinu

Ovo je, po mom mišljenju, suština celog slučaja. Posao stečajnog upravnika ne završava se time što je u dokumentaciji pronašao da stečajni dužnik „ima neki lokal". Imovinu treba identifikovati, pravno proveriti, preuzeti, zaštititi i pripremiti za unovčenje.

Cilj nije samo da se nešto proda. Cilj je da se imovina pripremi tako da tržište za nju bude spremno da ponudi najveću moguću vrednost. Zato ponekad nekoliko pravilno preduzetih pravnih koraka pre prodaje može napraviti mnogo veću vrednost.

U stečaju nije dovoljno pronaći imovinu. Treba je staviti pod kontrolu stečajne mase i pripremiti tako da se dobije najveća vrednost.